{"id":2687,"date":"2023-09-25T10:38:38","date_gmt":"2023-09-25T08:38:38","guid":{"rendered":"https:\/\/solidarites.ch\/?post_type=cpt_sj_article&p=19899"},"modified":"2024-11-29T17:39:18","modified_gmt":"2024-11-29T16:39:18","slug":"taux-hypothecaire-le-logement-un-droit-fondamental-soumis-au-marche","status":"publish","type":"cpt_sj_article","link":"https:\/\/solidarites.ch\/vaud\/journal\/425-2\/taux-hypothecaire-le-logement-un-droit-fondamental-soumis-au-marche\/","title":{"rendered":"Le logement, un droit fondamental soumis au\u00a0march\u00e9"},"content":{"rendered":"\n

On l\u2019a entendu \u00e0 la radio et \u00e0 la t\u00e9l\u00e9vision, on l\u2019a lu dans les journaux, on l\u2019a scand\u00e9 dans les rues de Berne le 16 septembre, tout augmente sauf les revenus de la population<\/a>. On assiste m\u00eame \u00e0 une v\u00e9ritable explosion des co\u00fbts relatifs au logement (prix de l\u2019\u00e9nergie, hausse du taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence, indexation des loyers sur l\u2019IPC, etc.). Comment expliquer ces augmentations et quelle vision peut-on d\u00e9fendre dans le syst\u00e8me actuel?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\"Des
Des membres de l\u2019Asloca lors de la manifestation pour le pouvoir d\u2019achat annon\u00e7aient le futur r\u00e9f\u00e9rendum contre l\u2019affaiblissement de la protection des locataires vot\u00e9 2 jours plus tard au Conseil national. Berne, 16 septembre 2023.<\/figcaption>\n
<\/div><\/figure>\n\n\n

M\u00eame dans un pays aussi lib\u00e9ral que la Suisse, le logement b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019un statut particulier par rapport \u00e0 d\u2019autres biens de consommation. Il est par exemple soumis \u00e0 un rendement maximal pr\u00e9vu par la loi, cens\u00e9 emp\u00eacher une sp\u00e9culation capitaliste sur le dos des locataires. Quiconque loue actuellement un appartement dans une ville qui subit une p\u00e9nurie de logements disponibles se rend bien compte que la situation a de toute \u00e9vidence d\u00e9rap\u00e9. <\/p>\n\n\n\n

370 francs par mois de plus<\/h2>\n\n\n\n

Une \u00e9tude command\u00e9e en 2022 par l\u2019ASLOCA<\/a> (Association suisse des locataires) r\u00e9v\u00e8le que, de novembre 2005 \u00e0 novembre 2021, les loyers ont augment\u00e9 de 22,1% alors qu\u2019ils auraient d\u00fb diminuer<\/em> de 10,3\u2009%. Pour la seule ann\u00e9e 2021, c\u2019est donc en moyenne 370 francs par mois et par logement qui ont \u00e9t\u00e9 pay\u00e9s en trop. Face \u00e0 ce constat, une seule conclusion devrait s\u2019imposer\u2009: le droit actuel ne permet pas d\u2019atteindre le but qu\u2019il s\u2019est fix\u00e9 en limitant le rendement maximal possible d\u2019un bien immobilier locatif. Dans le syst\u00e8me en place, il faudrait donc que l\u2019\u00c9tat contr\u00f4le automatiquement et r\u00e9guli\u00e8rement les loyers.<\/p>\n\n\n\n

Le droit du bail contre le droit au logement<\/h2>\n\n\n\n

Pour l\u2019heure, ce contr\u00f4le fait d\u00e9faut et est report\u00e9 de mani\u00e8re individuelle sur les locataires. La droite fanfaronne et r\u00e9p\u00e8te que le droit du bail est d\u00e9j\u00e0 bien trop favorable aux locataires puisque ces personnes peuvent contester le loyer dans les 30 jours apr\u00e8s la remise des cl\u00e9s de leur nouveau logement et chaque augmentation de loyer. <\/p>\n\n\n\n

Comme le dit Olivier Feller<\/a> (Conseiller national PLR\/VD) dans le 24\u2009Heures<\/em> du 6 septembre, \u00abc\u2019est au locataire de faire les d\u00e9marches pour contester un loyer qu\u2019il jugerait abusif\u00bb<\/em>. Nul\u00b7lex n\u2019est cens\u00e9\u00b7ex ignorer la loi\u2026 Mais les enjeux ne sont pas les m\u00eames pour les locataires\u2009! <\/p>\n\n\n\n

Apr\u00e8s s\u2019\u00eatre d\u00e9men\u00e9\u00b7ex pendant des semaines pour trouver un logement, avoir jou\u00e9 de ses relations pour les personnes les plus privil\u00e9gi\u00e9es, avoir prouv\u00e9 par copie de ses fiches de salaires ou avoir d\u00fb trouver une personne garante qui accepte ces risques qu\u2019on est \u00ab\u2009un\u00b7ex bon\u00b7nex citoyen\u00b7nex\u2009\u00bb digne de la confiance financi\u00e8re de son bailleur, la perspective de se lancer dans un nouveau combat, juridique cette fois, en d\u00e9go\u00fbtera plus d\u2019un\u00b7ex. <\/p>\n\n\n\n

Ainsi, sur les 400\u2009000 nouveaux baux sign\u00e9s chaque ann\u00e9e, seules 1200 personnes en moyenne contestent leur nouveau loyer. Toutes les autres qui ne l\u2019ont pas fait r\u00e9percutent donc l\u2019\u00e9ventuelle hausse entre deux locataires et cela devient petit \u00e0 petit les loyers du quartier invoqu\u00e9s par les bailleurs\u00b7euses au moment de justifier une nouvelle hausse de loyer.<\/p>\n\n\n\n

Taux hypoth\u00e9caire, IPC, charges d\u2019exploitation, qu\u00e8saco\u2009?<\/h2>\n\n\n\n

Le 1er<\/sup> juin de cette ann\u00e9e, tous les m\u00e9dias se sont fait l\u2019\u00e9cho de la hausse du taux hypoth\u00e9caire<\/a> de r\u00e9f\u00e9rence de 1,25% \u00e0 1,5%. Mais qu\u2019est-ce que c\u2019est et en quoi cela influe sur le loyer? <\/p>\n\n\n\n

L\u2019Office f\u00e9d\u00e9ral du logement (OFL) mandate la Banque nationale suisse (BNS) qui calcule le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat moyen des cr\u00e9ances hypoth\u00e9caires en cours pour toute la Suisse. Ce r\u00e9sultat est arrondi au quart de point. Chaque loyer est donc fix\u00e9 selon le taux hypoth\u00e9caire en cours au moment de la signature du bail. <\/p>\n\n\n\n

Il devrait \u00eatre baiss\u00e9 lorsque le taux baisse et peut \u00eatre augment\u00e9 lorsque le taux augmente. Le loyer peut encore \u00eatre index\u00e9 selon l\u2019indice des prix \u00e0 la consommation (IPC) publi\u00e9 par l\u2019Office f\u00e9d\u00e9ral de la statistique (OFS). Si l\u2019indice augmente, la partie bailleresse peut tenir compte de 40\u2009% de ce rench\u00e9rissement. Elle peut encore invoquer une hausse de ses co\u00fbts d\u2019exploitation et prend souvent en compte une \u00e9volution forfaitaire de 0,5% \u00e0 1% par ann\u00e9e civile, sans justifier cette hausse par les frais r\u00e9els qu\u2019elle aurait engag\u00e9s de mani\u00e8re suppl\u00e9mentaire. <\/p>\n\n\n\n

Tous ces calculs relatifs au loyer devraient permettre \u00e0 la partie bailleresse d\u2019arriver \u00e0 un rendement maximal, fix\u00e9 par le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral \u00e0 2% de plus que le taux hypoth\u00e9caire du jour, donc \u00e0 un rendement maximal de 3,5% \u00e0 l\u2019heure actuelle. Mais comme le montre l\u2019\u00e9tude cit\u00e9e plus haut, faute de contr\u00f4le \u00e9tatique, la sp\u00e9culation immobili\u00e8re a de beaux jours devant elle et a cr\u00e9\u00e9 une spirale infernale\u2009: l\u2019augmentation g\u00e9n\u00e9rale des loyers sert de pr\u00e9texte pour augmenter les loyers abordables qui sont ensuite align\u00e9s sur les \u00abloyers usuels du quartier\u00bb. <\/p>\n\n\n\n

Puisque les loyers repr\u00e9sentent plus de 15% du panier-type de l\u2019IPC, leur hausse fait augmenter l\u2019inflation qui est elle-m\u00eame utilis\u00e9e par les banques pour fixer les taux d\u2019int\u00e9r\u00eats, et donc, \u00e0 terme, le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence de l\u2019OFL. C\u2019est le serpent qui se mord la queue.<\/p>\n\n\n\n

Un bien comme les autres?<\/h2>\n\n\n\n

Avenir Suisse<\/a>, le think tank n\u00e9o\u00adlib\u00e9ral, a publi\u00e9 un rapport que l\u2019on peut r\u00e9sumer ainsi: \u00abcirculez, il n\u2019y a rien \u00e0 voir\u200a; les discours alarmistes de la gauche sont de nature \u00e9lectoraliste\u200a; le risque principal d\u2019une d\u00e9t\u00e9rioration de la situation r\u00e9side dans les trop nombreuses r\u00e9glementations du march\u00e9 du logement.\u00bb<\/em> <\/p>\n\n\n\n

Une phrase de ce document semble embl\u00e9matique et d\u00e9montre que, pour Avenir Suisse, le logement est un bien comme un autre, soumis \u00e0 la loi du march\u00e9: \u00abPour r\u00e9duire une demande exc\u00e9dentaire<\/em> [en logements, ndlr], des adaptations de loyer importantes sont n\u00e9cessaires\u00bb<\/em>. Forc\u00e9 d\u2019admettre que pour certains m\u00e9nages la situation est devenue insoluble, le think tank renvoie la balle \u00e0 l\u2019\u00c9tat: plut\u00f4t que de limiter les rendements par un contr\u00f4le automatique et r\u00e9gulier des loyers, octroyons une allocation pour le logement aux personnes pr\u00e9caris\u00e9es. <\/p>\n\n\n\n

Privatiser les profits et socialiser les pertes, une formule qui continue \u00e0 faire son chemin aupr\u00e8s des th\u00e9oricien\u00b7nexs de la politique n\u00e9olib\u00e9rale.<\/p>\n\n\n\n

Locataires\u00b7rices menac\u00e9\u00b7es<\/h2>\n\n\n\n

La session de septembre au Parlement a \u00e9t\u00e9 l’occasion de constater, une fois de plus, \u00e0 quel point les droits des locataires\u00b7rices sont fragiles. <\/p>\n\n\n\n

Le 18 septembre, le Conseil des \u00c9tats a adopt\u00e9 deux projets de r\u00e9formes hostiles aux locataires\u00b7rices<\/a>. Ces attaques sont dirig\u00e9es contre le droit de chaque locataire\u00b7rice de sous-louer son logement et contre les maigres protections en cas de r\u00e9siliation du bail pour besoin propre des propri\u00e9taires (partie bailleresse). <\/p>\n\n\n\n

L\u2019ASLOCA a d’ores et d\u00e9j\u00e0 annonc\u00e9 qu’elle s’opposerait \u00e0 cette d\u00e9t\u00e9rioration du droit du bail en lan\u00e7ant un double r\u00e9f\u00e9rendum<\/a> si ces deux projets de loi venaient \u00e0 \u00eatre accept\u00e9s lors du vote final agend\u00e9 en fin de session parlementaire.<\/p>\n\n\n\n

Julia Huguenin-Dumittan<\/strong><\/p>\n","protected":false},"featured_media":2688,"template":"","tx_journal_issues":[180],"tx_journal_display":[],"class_list":["post-2687","cpt_sj_article","type-cpt_sj_article","status-publish","has-post-thumbnail","hentry","tx_journal_authors-julia-huguenin-dumittan","tx_journal_issues-425-2","tx_journal_sections-logement","tx_journal_sections-national"],"acf":[],"yoast_head":"\nLe logement, un droit fondamental soumis au\u00a0march\u00e9 – solidarit\u00e9S Vaud<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"On assiste \u00e0 une explosion des co\u00fbts relatifs au logement (\u00e9nergie, taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence, indexation des loyers sur l\u2019IPC\u2026)\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/solidarites.ch\/vaud\/journal\/425-2\/taux-hypothecaire-le-logement-un-droit-fondamental-soumis-au-marche\/\" 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