L’éclatement de la bulle immobilière aux Etats-Unis

Cet article vise à mieux faire
comprendre les tenants et aboutissants de la crise immobilière
actuelle aux Etats-Unis. Il revient sur ses causes, ses
mécanismes et ses effets. Il permet de mieux saisir le
fonctionnement réel déséquilibré du
capitalisme mondialisé, sous hégémonie
financière. Nous y avons ajouté un bref extrait
d’un récent livre du géographe et économiste
marxiste britannique David Harvey, sur les conséquences de plus
en plus graves de l’éclatement des bulles
immobilières pour le système dans son ensemble (cf.
dernier encadré).

Une bulle spéculative peut porter sur des actifs réels
(logements, terrains, etc.) ou financiers (actions, etc.); elle se
manifeste par une montée des prix de ces actifs de plus en plus
rapide. Ceux-ci finissent par atteindre des niveaux tels qu’ils
paraissent excessifs, même si on fait une évaluation
optimiste des profits futurs qu’on peut en attendre.
L’éclatement de la bulle se manifeste, en sens inverse,
par une chute continue, souvent brutale, de ces prix. Dans le cas de la
bulle immobilière, elle s’accompagne d’une chute
logique de la construction de logements. Tel est le cas aux Etats-Unis
depuis le premier trimestre 2006. Le point à souligner est que
l’éclatement d’une bulle immobilière peut
avoir des effets bien plus graves que l’éclatement
d’une bulle boursière. Mais, avant d’entrer dans le
détail, il faut préciser que ces effets ne
représentent qu’autant de risques: ils est impossible de
dire s’ils se manifesteront, et s’ils se manifestent, avec
quelle ampleur. On peut cependant relever trois effets:

1. Un effet «réel», sur l’activité économique.

La surproduction d’un bien quelconque entraîne une chute du
prix de ce bien. La surproduction se résorbe alors de deux
côtés à la fois: du côté de
l’offre, qui chute (puisque le prix baisse, c’est moins
rémunérateur d’offrir le produit) et du
côté de la demande, qui augmente (puisque le prix baisse,
il est plus intéressant d’acheter). Ces deux effets sont
très longs à se manifester dans le cas de
l’immobilier. En effet, il est impossible de réduire
l’offre tout de suite, tout chantier qui a été
entamé devra aller à son terme, si on ne veut pas perdre
toute la mise de fonds. Ce qui veut dire que pendant des mois, voire
des années, de nouveaux logements continueront à arriver
sur un marché encombré, faisant encore chuter les prix
(dans la crise américaine actuelle, ce sont des millions de
maisons, qui déjà, ne trouvent pas preneurs). Du
côté de la demande, elle ne va pas nécessairement
augmenter, car les acheteurs potentiels peuvent reporter leur
décision, attendant que les prix baissent encore plus. Ce report
est possible, car nous ne sommes pas en présence de biens
«quotidiens», dont la consommation s’impose jour
après jour, mais de biens dont l’usure peut
s’étaler sur une durée particulièrement
longue. Si on occupe un vieux logement, on pourra attendre encore un
peu avant d’en occuper un neuf. L’impact d’un bulle
immobilière est donc très long à se
résorber. Or, cet impact est important: on connaît la
formule: «quand le bâtiment va, tout va», elle donne
le ton et joue aussi en sens inverse.

2. Un effet financier.

En règle générale, il est presque impossible
d’acheter ou de faire bâtir un logement sans un emprunt:
les sommes en jeu sont trop importantes pour qu’un ménage
puisse en faire l’avance intégrale. S’il y a des
difficultés pour la construction résidentielle, elles ne
peuvent donc qu’avoir des effets sur le secteur financier. Des
organismes (spécialisés ou pas) accordent ces emprunts,
avec comme «garantie» le logement vendu
(hypothèque). Ces organismes peuvent à leur tour
emprunter auprès d’autres, qui les
«refinancent». Le premier danger financier est là,
c’est «l’effet domino»: si ces organismes,
alléchés par les taux d’intérêt
élevés, ont consenti ces prêts de façon
laxiste à des ménages peu solvables, à la moindre
difficulté, ces ménages font défaut sur leurs
obligations (voir l’encadré de la page
précédente sur les crédits subprime). S’ils
sont très nombreux dans ce cas, l’organisme prêteur
s’effondre et il peut à son tour entraîner dans sa
chute celui qui l’a refinancé.

C’est ce qui s’est passé aux Etats-Unis, où
84 sociétés de crédits hypothécaires ont
fait faillite ou cessé complètement ou partiellement leur
activité depuis le début de l’année,
jusqu’au 17 août, contre seulement 17 sur toute
l’année 2006. En Allemagne, la banque IKB et
l’Institut public SachsenLB n’ont été
sauvés que d’extrême justesse. Un peu partout sont
annoncées des pertes d’importance liées au
subprime. Dans la foulée, les procédures de saisie de
logements ont atteint 180000 en juillet aux Etats-Unis, soit deux fois
plus qu’en juillet 2006, et dépassent la barre du million
depuis le début de l’année, soit 60% de plus
qu’il y a un an. Il devrait y avoir au total 2 millions de
procédures de saisie en 2007.

L’effet domino pourrait se manifester même pour des banques
qui n’accordent pas de prêts hypothécaires, car les
banques se prêtent les unes aux autres: si une banque a de graves
difficultés dans l’immobilier, une autre banque qui
n’en a pas pourra être suspectée à son tour,
si elle a prêté beaucoup d’argent à la
première, qui ne pourra peut-être pas la rembourser.
Comment distinguer les banques dont il faut se méfier des
autres? C’est très difficile, non seulement parce que les
banques dissimulent leur exposition au risque, mais aussi parce
qu’il n’est pas si facile de dire à l’avance
quel débiteur fera défaut: où faire passer la
frontière entre débiteurs qui ne se distinguent les uns
des autres que par un degré plus ou moins grand
d’insolvabilité? Par ailleurs, si la situation
économique se dégrade, celui qui était
jusque-là un bon débiteur pourra entrer dans la
catégorie des prêts risqués. C’est
certainement là l’un des plus gros problèmes
créé par une bulle immobilière: il est très
difficile de délimiter, dans les actifs des banques, les
«mauvaises créances» des autres.

Après l’éclatement de sa propre bulle
immobilière, le Japon a tenté de le faire pendant des
années sans y parvenir. Cela explique la profonde
méfiance qui s’est installée entre banques, qui
empoisonne l’atmosphère, et contribue très
certainement à l’aggravation de la crise actuelle. Le
vendredi 10 août, en Europe et aux Etats-Unis, il s’est
produit cette chose inouïe: des banques sont devenues en 24 heures
suffisamment méfiantes les unes à l’égard
des autres pour se refuser tout prêt, quel qu’il soit,
contraignant les banques centrales à des interventions massives.
En quatre jours, jusqu’au 14 août 2007, la Banque Centrale
Européenne (BCE) a dû fournir au marché près
de 230 milliards d’euros de liquidités. Il faut cependant
souligner qu’il s’agit de création monétaire
et non de sommes prélevées dans la poche de tel ou tel
pour les transmettre aux banques en difficulté (voir
encadré
ci-dessous).

Dans un tel contexte, c’est chacun pour soi: chaque banque, en
tentant de se sauver, peut contribuer à l’effondrement
général. Une banque a, d’une part, des
dépôts (elle doit cet argent aux déposants,
particuliers ou entreprises). D’autre part, elle a:

1. les crédits de tous types qu’elle a accordés
   aux particuliers ou entreprises, crédits qui représentent
   pour elle autant de créances
2. les placements qu’elle a réalisés, en actions
   ou obligations (l’action est un titre de propriété
   et donne lieu à la distribution de dividendes;
   l’obligataire, par contre, est un créancier, qui a
   prêté de l’argent et attend le versement
   d’intérêts).

En cas de difficultés, la banque sera tentée de quitter
ce terrain de financement de l’économie: d’une part,
la suspicion étant généralisée et la
prudence s’imposant, elle va restreindre la masse des
crédits accordés (c’est le credit crunch dans la
terminologie anglosaxonne); d’autre part, elle va
privilégier dans ses placements les obligations plutôt que
les actions (considérées comme plus risquées).
C’est là un double mouvement qui peut avoir de graves
conséquences, car délaisser les actions contribue au
krach boursier et la restriction des crédits peut
carrément paralyser l’économie et la
précipiter dans la récession. Dans la crise
américaine actuelle, on a déjà constaté le
glissement en faveur des obligations; parallèlement, des
organismes ayant subi des pertes sur l’immobilier chercheront
peut-être à combler les trous en vendant des titres en
leur possession, ce qui devrait accentuer la chute du cours de ces
titres. Quant à la restriction des crédits –
essentielle – elle devrait logiquement se manifester, mais il est
impossible d’en prédire l’ampleur à
l’avance. En tous les cas, l’effet sur
l’investissement des entreprises ne peut être que
négatif, sans compter la difficulté pour ces
dernières à se financer sur une Bourse orientée
à la baisse. Nombre de banques américaines ont, il est
vrai, pris leurs précautions en transformant les crédits
qu’elles ont accordés en titres de créances,
qu’elles ont vendus. L’avantage est d’éviter
la concentration dans les bilans des banques de créances
douteuses. L’inconvénient est de disséminer le
risque dans toute l’économie nationale, voire
internationale: les milliards et milliards de créances douteuses
n’ont pas disparu, ils sont logés quelque part, mais
où? La méfiance devient universelle. Les fonds
spéculatifs sont tout particulièrement dans le
collimateur: or, il y en a 9500 dans le monde, qui gèrent la
bagatelle de 1400 milliards d’euros.

3. Un effet sur la dépense des ménages américains.

Cet effet est essentiel. Il se décompose en deux:

• Sur l’investissement des ménages,
  c’est-à-dire sur leurs achats de logements. Les
  ménages américains auront maintenant les plus grandes
  difficultés à financer l’achat d’un logement,
  par l’obtention de prêts hypothécaires auprès
  de banques rendues super-méfiantes.
• Sur la consommation courante. Ici convergent les effets
  recensés plus haut. Effet réel: le bâtiment
  licencie déjà massivement, ce à quoi
  s’ajoutent les risques pesant sur l’investissement des
  entreprises, le tout entraînant une hausse du chômage
  (faible pour l’instant) ou une peur du chômage, toutes
  choses qui peuvent peser sur la consommation. Effet financier: la
  restriction des crédits, qui peut peser lourd pour des
  ménages américains habitués à consommer
  à crédit. Encore faut-il y ajouter le comportement de
  ménages endettés craignant de perdre leur logement, qui
  veulent faire face à leurs engagements et réduisent pour
  ce faire leur consommation. N’oublions pas «l’effet
  richesse», qui postule que la consommation des ménages ne
  dépend pas seulement de leur revenu courant, mais aussi de
  l’évolution de leur patrimoine, c’est-à-dire
  de la valeur des actifs réels et financiers qu’ils
  possèdent. Si cette valeur monte, ils se sentent plus riches et
  sont tentés de consommer plus. Mais si (comme c’est le cas
  actuellement aux Etats-Unis), c’est l’inverse, et que
  portefeuille d’actions et valeur du logement baissent tous deux,
  on peut s’attendre à un impact négatif sur la
  consommation, surtout pour des ménages habitués à
  «adosser» leurs crédits à la consommation sur
  la valeur de leur maison. Le risque ne doit pas être
  sous-estimé: la consommation des ménages occupe une place
  exceptionnelle aux Etats-Unis, représentant près de 70%
  du PIB (contre 55% seulement en France). Elle est le pilier sur lequel
  tout repose en définitive  non seulement pour
  l’économie américaine, mais même, aussi
  incroyable que cela paraisse, pour l’économie du monde
  entier.

Si l’économie américaine entrait en
récession, elle le ferait dans un contexte
particulièrement délicat, car elle a vécu
jusqu’ici au-dessus de ses moyens, à crédit, en
s’endettant à tout va. Le taux d’épargne des
ménages américains est pratiquement nul (ce taux compare
l’épargne des ménages à leur revenu
disponible), alors que, par exemple, celui des ménages
français s’élève à 15,5% en 2006. Le
taux d’endettement de ces ménages américains
atteint en 2006 l’extraordinaire niveau de 140% (ce taux compare
leur endettement à leur revenu disponible). Quant au
déficit extérieur (financé jour après jour
par le reste du monde), devenu abyssal, il représente 6,5% du
PIB des Etats-Unis en 2006. Autant de traits qui sont plus ceux
d’une puissance finissante, qui tente coûte que coûte
de se maintenir, que ceux de l’hyperpuissance habituellement
décrite.

Si l’économie américaine entrait en
récession, l’impact serait très fort pour le monde
entier, car elle joue le rôle de locomotive pour
l’économie mondiale, et il n’y en a pas
d’autre. Du coup, des pays émergents comme la Chine ou
l’Inde, parce qu’ils ont choisi l’insertion dans la
mondialisation libérale et le modèle «tiré
par les exportations», peuvent voir leur économie
s’effondrer, étant devenus entièrement
dépendants de leurs exportations, en particulier en direction
des Etats-Unis. Ainsi, la part des exportations dans le PIB chinois,
qui était de 10% il y a 20 ans, s’élève
aujourd’hui à près de 40%.

D’où vient la bulle immobilière américaine et quelles leçons en tirer?

Elle ne tombe pas du ciel, n’est pas la conséquence de la
spéculation, d’une mauvaise gestion ou encore le
résultat de l’irresponsabilité de «ceux qui
ont joué avec le feu». En réalité, la bulle
immobilière américaine, c’est la crise de la
«nouvelle économie», celle de la bulle des nouvelles
technologies (2001) qui continue. En 2000, l’éclatement de
la bulle boursière a entraîné, comme on pouvait
s’y attendre, une chute particulièrement
sévère de l’investissement des entreprises et une
montée rapide des licenciements. Mais la récession ne
s’est pas transformée en véritable
dépression, grâce aux dépenses des ménages.
D’énormes moyens ont été mis en œuvre
pour y parvenir. Le premier d’entre eux a été une
baisse extraordinaire du taux de la banque centrale américaine,
taux ramené en un temps très court de 6% à 1%
(soit un taux réel négatif, si on tient compte de
l’inflation). Prolongeant une fuite en avant depuis longtemps,
engagée aux Etats-Unis, le robinet du crédit a
été ouvert à fond, ce qui a grandement
facilité le crédit hypothécaire et lancé la
bulle immobilière. Le médicament pour soigner la bulle
boursière est devenu la drogue de la bulle immobilière:
on n’est sorti d’une bulle que pour tomber dans
l’autre, et parce qu’on est tombé dans
l’autre. C’est ainsi que le taux d’endettement des
ménages américains a bondi de 107% en 2001 à 140%
en 2006, ouvrant la voie à la crise de surendettement que nous
observons aujourd’hui.

La succession des bulles (et de leurs effets) est une question de
système. A partir du début des années 1990, on
note une succession de crises financières: celle du Mexique en
1995, de l’Asie du sud-est en 1997, de la «nouvelle
économie» en 2001, et l’actuelle enfin. Des crises
financières de ce type, on n’en avait pas connu depuis la
grande dépression. De la même façon, le seul
précédent à la bulle boursière des
nouvelles technologies de la fin des années 1990 est celle de
1929: entre les deux, il n’y a rien de comparable. La conclusion
coule de source: le grand responsable, c’est la mise en place de
la mondialisation libérale, guidée par la recherche
acharnée du profit. Ce n’est qu’à partir de
son instauration que tout a commencé (ou, plutôt,
recommencé). Ce système est miné par
l’instabilité. Quand il marche, c’est au profit
d’une minorité, aux dépens de ceux qui produisent
les richesses. Quand il ne marche pas, il entraîne toute la
population dans sa chute (l’encadré ci-dessous est
tiré d’un récent livre de David Harvey; il montre
que l’éclatement des bulles immobilières joue de
plus en plus souvent le rôle de déclancheur de crises
systémiques du capitalisme mondialisé, réd. de
solidaritéS).

S’il y a une récession américaine, il faut agir de
toute urgence. S’il n’y en a pas, ce n’est pas une
raison pour rester les bras croisés: il y a eu suffisamment
d’avertissements pour que nous en tenions compte avant
qu’il ne soit trop tard. Il faut tout reprendre de A à Z,
balayer la mondialisation libérale, le tout au marché,
l’inadmissible liberté laissée à la
rapacité du profit. La Banque centrale américaine (la
Fed), la BCE, celle du Japon, etc., qui se scandalisent dès
qu’on évoque la moindre intervention sur le terrain
économique, n’ont pas hésité à
déverser des milliards d’euros ou de dollars pour sauver
le système qui leur tient tant à cœur. Il y a donc
un devoir d’ingérence économique, mais cette fois
en faveur de l’immense masse de la population, les
travailleurs-euses, de façon à ce qu’ils ne
supportent pas les conséquences d’une crise
provoquée par la recherche insatiable du profit, et que
l’on ouvre enfin la voie à un système tourné
vers la satisfaction des véritables besoins sociaux.